O sistema de crédito imobiliário no Brasil passa por mudanças em que o principal objetivo é diminuir a dependência dos bancos em relação à poupança. A alteração, que deve ser aplicada integralmente a partir de 2027, retira da poupança o papel de protagonista principal da fonte de recursos para esse tipo de transação e inclui instrumentos do mercado de capitais. A proposta passou por discussões que envolveram o governo, bancos e setor da construção.

Para o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon CE), a mudança é uma forma de modernizar a forma de financiar, além de ser uma maneira de aliviar a pressão sobre a poupança. “O Sinduscon Ceará avalia que a modernização do crédito imobiliário é um passo necessário para ampliar e diversificar as fontes de financiamento do setor. A dependência excessiva dos depósitos da poupança torna a oferta de crédito mais vulnerável aos períodos de saques elevados. A incorporação mais ampla de instrumentos como LCIs pode dar maior capacidade de financiamento ao sistema e reduzir o risco de escassez de recurso”, observa o presidente da entidade, Patriolino Dias de Sousa.

Apesar de avaliar de forma positiva a medida, Patriolino chama atenção para um acompanhamento mais criterioso, tendo em vista que os recursos captados no mercado financeiro são mais sensíveis ao cenário econômico, especialmente em períodos de taxas elevadas.

Especificamente para o Ceará, o presidente vê possibilidades de redução nas vendas, a depender das taxas de juros, por exemplo. “Os juros mais altos reduzem a capacidade de compra das famílias, que podem adiar decisões de aquisição e afetar a velocidade das vendas, os lançamentos e o ritmo de novos investimentos”, avalia.

A preocupação do dirigente vai ao encontro do que pensa o Banco Central que alertou para o risco de o custo do financiamento habitacional aumentar, ao passo que os bancos dependem mais do mercado de capitais para captar recursos. No modelo atual executado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os juros se limitam a 12% ao ano sobre o indexador. Já pelo novo modelo, 80% dos recursos deverão ser destinados a operações enquadradas no SFH. A poupança continuará tendo papel complementar, contribuindo para reduzir o custo financeiro das operações.

Para o analista de crédito da CVPAR, Antônio Vidal, o setor imobiliário está defendendo essa medida, uma vez que a poupança está em processo de esvaziamento estrutural. “Com as novas opções de produtos disponíveis no mercado, os investidores estão optando cada vez menos por manter dinheiro na poupança, somente em 2025 a poupança registrou uma saída líquida de R$ 85,6 bilhões e, em julho de 2026, tivemos uma retirada líquida de R$ 7,15 bilhões, a maior registrada desde 2022, dinheiro esse destinado a investimentos de renda fixa mais atrativos”, explicou.

Por outro lado, o economista ressalta preocupações relevantes acerca da diversificação das fontes de funding. “Os novos produtos incorporados ao modelo para captação tendem a ter uma remuneração superior à da poupança, devido repassar a volatilidade da Selic para o custo de financiamento. Isso pode pressionar o preço das operações de crédito imobiliário”, analisou Vidal.

Ele cita ainda que o principal ponto de incômodo é o teto de juros de 12% ao ano utilizado pelo SFH, enquanto o custo da captação dos bancos por meio desses produtos tende a ser mais elevado em períodos de juros altos, como o momento atual. “Em 21/08/2026, a taxa Selic está em 14% ao ano, o que cria uma diferença aproximada de 2% entre o custo de captação e o teto de juros permitido nas operações”, exemplificou.

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